こんにちは。行政書士法人MOREです。
相続が発生した際、特に手続きが複雑になりやすい財産のひとつが「不動産」です。
「実家を相続したけれど、何から手を付ければいい？」
「兄弟で土地を相続することになったけれど、どう分ければいい？」
「使う予定のない土地なので売却したい」
「親名義の土地が何筆あるのか分からない」
このようなご相談は珍しくありません。
預貯金であれば金額が比較的分かりやすい一方、不動産は簡単に分けることができず、相続後には相続登記、税務、売却、土地活用など、さまざまな手続きが関係してきます。
今回は、「相続×不動産」をテーマに、不動産を相続したときに確認しておきたいポイントを行政書士の視点から分かりやすく解説します。
🔶 不動産を相続したら、まず「誰が相続人なのか」を確認
相続手続きを始めるうえで、最初に確認するのが相続人の確定です。
「家族だから誰が相続人か分かっている」と思われる方も多いですが、正式な相続手続きでは、亡くなられた方の出生から死亡までの戸籍などを確認し、法律上の相続人を確定していきます。
例えば、次のようなケースがあります。
- 前婚で子どもがいた
- 認知している子どもがいた
- 兄弟姉妹が相続人になる
- 兄弟姉妹が先に亡くなっており、その子どもが相続人になる
このような場合には、想定していたより相続人が増えることもあります。
行政書士は、相続手続きに必要となる戸籍の収集や相続関係の整理、法定相続情報一覧図の作成などをサポートすることができます。
不動産の名義をどうするか考える前に、まずは「誰と遺産分割について話し合う必要があるのか」を整理することが重要です。
🏠 次に「どんな不動産を持っていたのか」を確認
相続人が確認できたら、次は相続財産の調査です。
不動産については、次のようなものがないか確認していきます。
- 自宅の土地・建物
- 賃貸アパートや貸家
- 駐車場
- 田・畑などの農地
- 山林
- 昔購入したままになっている土地
- 共有名義になっている土地
固定資産税の納税通知書や登記事項証明書などから確認するほか、必要に応じて市区町村で名寄帳等を確認する方法もあります。
特に注意したいのが、「家族も把握していなかった土地」が後から見つかるケースです。
遺産分割協議が終わった後に新たな土地が判明すると、追加の手続きが必要になることがあります。
そのため、不動産を含む相続では、最初の段階で財産をできる限り整理しておくことが大切です。
📄 不動産を誰が相続する？「遺産分割協議書」が重要
遺言書がなく、相続人が複数いる場合には、相続人全員で遺産の分け方について話し合う「遺産分割協議」を行うことがあります。
例えば、
- 自宅は長男が相続する
- 土地は長女が相続し、預貯金は他の相続人で分ける
など、相続人全員で合意した内容を「遺産分割協議書」として書面に残します。
不動産が含まれる場合には、単に「○○市の土地を長男が相続する」と記載するだけではなく、登記事項証明書を確認しながら、所在・地番・地目・地積などを正確に記載することが重要です。
行政書士法人MOREでは、相続人間ですでに話し合いがまとまっている場合、その内容に基づく遺産分割協議書の作成や戸籍収集などをサポートしています。
※相続人間で争いが生じている場合や交渉が必要な場合には、弁護士との連携が必要となります。
⚠️ 相続登記は「そのうち」で済ませないように注意！
不動産を相続した場合、忘れてはいけないのが「相続登記」です。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、原則として、不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続であっても、相続登記がされていない不動産は義務化の対象となります。
「祖父名義のままになっている土地がある」
「父が亡くなって何年も経つが、家の名義を変えていない」
という場合には、一度確認しておくことをおすすめします。
不動産の相続登記そのものは司法書士の専門分野となりますが、行政書士法人MOREでは司法書士とも連携しているため、戸籍収集や遺産分割協議書の作成から相続登記まで、窓口を分けずに手続きを進めることができます。
💡 相続した不動産は「その後どうするか」まで考えることが大切
相続は、不動産の名義を変更したら終わりではありません。
むしろ大切なのは、
「その不動産をこれからどうするのか」
という部分です。
例えば、
- 自分で住む
- 家族が使用する
- 賃貸する
- 売却する
- 建物を解体して土地を活用する
- 駐車場として利用する
- 収益物件として活用する
など、さまざまな選択肢があります。
ただし、土地は「所有しているから自由に使える」とは限りません。
土地の区域や地目、都市計画上の制限などによっては、建物を建てたり、駐車場や資材置場として利用したりするために、行政への許可や届出が必要となることがあります。
相続した土地について「売るのか」「残すのか」「活用するのか」を早い段階で整理しておくことで、その後に必要となる手続きも見えてきます。
🌱 相続した土地が「田・畑」だった場合は特に注意！
相続した不動産の中に農地が含まれている場合は、一般的な宅地とは異なる手続きが関係します。
相続によって農地の権利を取得した場合には、農地の所在地を管轄する農業委員会への届出が必要となります。
さらに、
- 相続した畑に住宅を建てたい
- 駐車場として利用したい
- 資材置場に変更したい
- 売却するために農地以外の用途に変更したい
といった場合には、農地法に基づく農地転用の許可や届出が必要となることがあります。
この「農地転用」は、行政書士が専門的に取り扱う許認可業務のひとつです。
行政書士法人MOREでは、農地転用をはじめ、土地活用に伴う各種行政手続きを法人内で対応しています。
そのため、
- 相続した農地をどうしたらいいのか分からない
- 農地を駐車場にしたい
- 売却する前に転用できる土地なのか確認したい
といったご相談についても、相続手続きと切り離すことなく、その後の土地活用まで見据えてご相談いただくことができます。
🤔 相続税・登記・不動産売却……相談先がバラバラになりやすい相続
不動産を含む相続では、複数の専門家が関係するケースが少なくありません。
- 戸籍収集・遺産分割協議書・行政手続き → 行政書士
- 不動産の相続登記 → 司法書士
- 相続税の申告・税務相談 → 税理士
- 相続人間の紛争・交渉 → 弁護士
- 相続不動産の売却・活用 → 不動産の専門家
一般的には、
「登記は司法書士へ」
「税金は税理士へ」
「売却は不動産会社へ」
と、ご自身でそれぞれの専門家を探さなければならないこともあります。
しかし、相続というひとつの手続きについて相談先が何か所にも分かれてしまうと、同じ説明を何度も行ったり、それぞれの専門家との調整が必要になったりすることがあります。
🤝 行政書士法人MOREなら、相続から不動産までワンストップで
行政書士法人MOREでは、行政書士だけで相続手続きを完結させるのではなく、司法書士・税理士・弁護士・不動産コンサルタントなど、各分野の専門家と連携しています。
そのため、
- 相続人を調べる
- 遺産分割協議書を作成する
- 相続登記をする
- 相続税について確認する
- 相続した不動産を売却する
- 土地を活用する
といった一連の手続きを、ひとつの窓口から進めることができます。
また、農地転用をはじめとする土地の許認可については、行政書士法人MOREが直接対応します。
相続した不動産について、
「まず何をすればいいのか」
「誰に相談すればいいのか」
「売るべきなのか、活用するべきなのか」
という段階からご相談いただけるのが、MOREの特徴です。
単に相続手続きを終わらせるだけではなく、相続後の不動産をどうするのかまで含めて、必要な専門家と連携しながらサポートします。
✅ まとめ｜「相続」と「不動産」を別々に考えないことが大切
不動産を含む相続では、
- 相続人を確認する
- 相続財産・不動産を確認する
- 誰が取得するのか決める
- 遺産分割協議書等を作成する
- 相続登記を行う
- 相続税について確認する
- 売却・賃貸・土地活用など、その後の方針を考える
と、複数の手続きが関係します。
特に不動産は、預貯金とは異なり、相続した後も管理や固定資産税などが発生する財産です。
そのため、
「とりあえず名義だけ変えておこう」
ではなく、
「この不動産を将来どうするのか」
まで考えながら相続手続きを進めることが重要です。
行政書士法人MOREでは、相続に必要な戸籍収集や遺産分割協議書の作成をはじめ、司法書士・税理士・弁護士・不動産コンサルタント等との連携により、相続から不動産に関する手続きまで一気通貫でサポートしています。
また、相続した土地が農地の場合の農地転用など、土地活用に必要となる行政手続きについても対応しています。
「相続した不動産をどうしたらいいか分からない」
「相続登記や税金、売却をまとめて相談したい」
「相続した農地や土地を活用したい」
そんなときは、行政書士法人MOREへお気軽にご相談ください。📩
✨ 相続の手続きだけではなく、その先の不動産の未来まで一緒に考えます。